Panorama Inmobiliario Global 2024

La deuda en el foco de atención

En un mercado donde el crédito sigue disponible y activo, la estabilidad y previsibilidad de las tasas de interés serán más importantes para mejorar la actividad del mercado de inversión que el nivel de los costos de endeudamiento por sí solo. Las estrategias de crédito inmobiliario seguirán siendo el centro de atención en medio del entorno de tasas de interés elevadas y están surgiendo nuevas fuentes de deuda para complementar las opciones de financiamiento en mercados y sectores donde los prestamistas son más cautelosos. Dadas las caídas en los valores inmobiliarios hasta la fecha, habrá muchas situaciones en las que se requerirá nuevo capital para cumplir con los acuerdos de servicio de la deuda. Sin embargo, los vencimientos de los préstamos catalizarán la actividad transaccional y, en algunos casos, las dificultades. El aumento de la originación de préstamos en 2024 proporcionará datos más claros sobre el valor de las propiedades para prestamistas, inversores y tasadores.

La sensación de que las tasas de interés han alcanzado su punto máximo ayudará a mejorar los volúmenes de transacciones y estabilizar los precios, pero hará falta tiempo y una estabilidad prolongada en las tasas de índice para desbloquear aún más el polvo seco. A principios de 2024, Estados Unidos se encuentra más avanzado en su ciclo de ajuste de precios, seguido de Europa y luego Asia Pacífico. Pero el mercado inmobiliario no se puede jugar precisamente desde una perspectiva temporal. Esperar el momento perfecto para actuar en estrategias de mediano y largo plazo corre el riesgo de perder oportunidades emergentes y quedarse atrás de sus competidores.

Instantáneas por sector

Existen oportunidades de crecimiento en grupos de sectores y micromercados geográficos, y habrá oportunidades en situaciones de dificultades y esfuerzos de reequilibrio de cartera. Para los inversores, el enfoque en la diversificación tomará diferentes formas en los mercados de todo el mundo, e incluso aquellos sectores que actualmente están “en desgracia” todavía tienen segmentos interesantes y un lugar en las carteras globales diversificadas.

Los sectores de Vivienda seguirán siendo un punto brillante en 2024 y más allá por muchas razones. Una población mundial en expansión se está volviendo más urbana, lo que significa que las ciudades requieren más hogares, así como una gama más amplia de tipos y tamaños de hogares. Las tendencias estructurales a largo plazo, como el envejecimiento de la población, la demanda de educación y la disponibilidad de vivienda, siguen siendo impulsores críticos de la demanda de vivienda y seguirán beneficiando las estrategias de inversión de Living en más mercados a nivel mundial. En el corto plazo, en 2024, algunos mercados experimentarán dificultades y situaciones de microsobreoferta a medida que las tasas de interés y la concentración de nuevas construcciones en los mercados en crecimiento tengan un impacto.

El creciente énfasis en la regionalización y la fabricación local continuará en 2024, a medida que se amplíen los esfuerzos para acercar la producción al cliente y diversificar las cadenas de suministro. El cambiante panorama global de incentivos gubernamentales traerá nueva manufactura a las economías avanzadas de América del Norte y Europa, impulsando la demanda de instalaciones industriales y logísticas. La urbanización y la evolución de las preferencias de los consumidores que priorizan tiempos de entrega cada vez más rápidos significarán una atención cada vez mayor a la logística urbana. Estas tendencias beneficiarán no sólo a las áreas metropolitanas más grandes sino también a la creciente región del Sunbelt de Estados Unidos.

El sector de Retail está preparado para un regreso en evolución en 2024. Los inversores están regresando a un sector que anteriormente en el ciclo transformó su dinámica de oferta y demanda y su perfil de rendimiento y alquiler para ofrecer retornos atractivos y oportunidades para un crecimiento renovado del alquiler. En Estados Unidos, el comercio minorista de alta calidad y bien ubicado (especialmente el de alimentación) ha sido uno de los segmentos de mejor desempeño, con crecientes asignaciones de inversionistas a medida que los consumidores se mantienen resilientes al estímulo de la era COVID en medio de un fuerte crecimiento del empleo y los salarios. En Europa, el continuo repunte de los viajes y el turismo, y el regreso de un crecimiento positivo de los salarios reales a medida que cae la inflación, respaldarán la facturación en un momento en que las condiciones económicas, por lo demás, son débiles. En China, la inclusión de algunas formas de comercio minorista en el esquema CREIT debería impulsar la demanda de activos minoristas; y la fuerte recepción del primer REIT minorista de la India en 2023 podría preparar el escenario para una mayor inversión en centros comerciales de alta calidad durante el próximo año.

Se prevé que el mercado mundial de centros de datos será uno de los sectores de más rápido crecimiento en muchas geografías hasta 2026, y también uno que experimentará cambios continuos. La evolución de la inteligencia artificial (IA) desde el entusiasmo y la exageración en 2023 hasta una adopción racional y estratégica en 2024 (dentro del sector inmobiliario y más allá) impulsará tanto una aceleración en los requisitos para la cantidad de centros de datos como cambios en la ubicación. , criterios de construcción y funcionamiento de los centros individuales. Por ejemplo, los criterios de selección del sitio de infraestructura de IA favorecen precios de energía más bajos y costos de tierra más bajos, y las instalaciones en la era de la IA necesitarán cada vez más adaptarse a las necesidades cambiantes de hardware, como las instalaciones de refrigeración avanzadas. Navegar por las oportunidades y riesgos emergentes en 2024 en este sector único requerirá experiencia estratégica y operativa.

Vuelo hacia la calidad

Para los ocupantes de bienes raíces, consideramos que 2024 será un año para solidificar aún más las políticas en el lugar de trabajo y alinear las estrategias de cartera con nuevas formas de trabajar y trayectorias de crecimiento revisadas. Los ocupantes están trabajando para mejorar las instalaciones existentes y perfeccionar los requisitos de espacio (ubicación, calidad, diseño y comodidades) para hacer que la oficina sea "digna de viajar", respaldar los mandatos de regreso a la oficina, fortalecer el compromiso de los empleados y, en última instancia, impulsar el rendimiento. También habrá un cambio de mentalidad, a medida que los líderes corporativos de bienes raíces pasen de operar activos estáticos a administrar lugares de trabajo dinámicos, y los niveles de ocupación y los requisitos comerciales cambien en un día o semana determinado. La tecnología será más crítica que nunca en 2024, a medida que las organizaciones prueben y aprendan de los pilotos de IA y se esfuercen por aprovechar la riqueza de datos del lugar de trabajo en sus carteras.

Un área en particular que vemos que aumentará aún más en 2024 es el enfoque de los ocupantes en la sostenibilidad. Más del 50% de las empresas más grandes del mundo por capitalización de mercado han anunciado objetivos con base científica que vinculan su futura demanda de construcción con un compromiso de carbono. Las regulaciones y los requisitos de divulgación corporativa en torno a la sostenibilidad están aumentando cada vez más, lo que lleva a las empresas (e inversores) a construir edificios más ecológicos. Sin embargo, en 20 mercados globales, el 65% de la demanda general de espacios de trabajo con bajas emisiones de carbono no se cubrirá con el stock existente o con la actual cartera de desarrollo para 2030. Esto presenta una oportunidad significativa para los propietarios o desarrolladores de edificios sostenibles, especialmente con baja huella de carbono/cero emisiones netas. edificios – para acelerar las modernizaciones y nuevos desarrollos para satisfacer esta demanda insatisfecha.

El desafío contrario a la intuición que enfrentarán muchas empresas, a pesar de que muchos mercados globales tienen un aumento de las vacantes y una demanda general moderada, es que la fuga hacia la calidad en las oficinas ha creado una fuerte concentración de la demanda en el extremo superior de la mayoría de los mercados, que ahora son cada vez más ajustados. Si bien la nueva ola de construcción aún está alcanzando su punto máximo en Asia Pacífico, donde la demanda también sigue siendo más sólida, muchos mercados globales en Occidente (especialmente los EE. UU.) verán que las entregas de oficinas se desacelerarán significativamente debido a los costos y las opciones de financiamiento limitadas, lo que limitará aún más el espacio de alta calidad. opciones en los próximos dos o tres años. Las probables dificultades y la posible escasez de capital para los activos de oficinas existentes en 2024, junto con cierta obsolescencia acelerada, crearán riesgos adicionales para los ocupantes en los próximos años. Como resultado, los alquileres en la parte superior del mercado experimentarán un fuerte crecimiento, con potencial de aumentos anuales de dos dígitos a mediano plazo en los espacios de mayor calidad, bien ubicados, dinámicos y sostenibles. Este desequilibrio entre la oferta y la demanda creará oportunidades de acción temprana tanto para los ocupantes como para los inversores.

Oportunidad en medio del desafío

Si bien las perspectivas para el próximo año son complejas, matizadas y sugieren un desempeño desigual, el tema predominante en los mercados inmobiliarios será el de las oportunidades en medio de los desafíos. La relativa estabilidad en el entorno macroeconómico ofrecerá oportunidades para que los inversores y ocupantes ejecuten estrategias inmobiliarias que no eran realistas de implementar en 2022 y 2023. Si bien esperamos una volatilidad continua, los altibajos extremos posteriores a la pandemia en el sector se moderarán y ofrecerán resultados más predecibles, apoyando la actividad de los actores a lo largo del ciclo de vida inmobiliario. Aquellos que puedan superar los desafíos existentes y la incertidumbre persistente, mientras toman decisiones con convicción y ejecutan prioridades estratégicas a más largo plazo, tendrán una ventana para sobresalir.

En 2024, veremos la continuación de la fase de tocar fondo de los ciclos inmobiliarios no sincrónicos en todas las geografías y sectores. En este contexto, es probable que se impulsen algunos segmentos de mercado más fuertes con vientos de cola estructurales, mientras que los sectores más desafiados de 2023 buscan brotes verdes a medida que avanza 2024. También será fundamental vigilar de cerca la geopolítica, la política interna y la regulación en 2024. El año que viene habrá más elecciones nacionales que nunca en todo el mundo.

A pesar de los recientes desafíos y los probables obstáculos en el camino por delante, hay razones para ser optimistas a medida que pasamos las páginas de nuestros calendarios hacia 2024. Las perspectivas a largo plazo para la industria también son brillantes, impulsadas por las tendencias macroeconómicas seculares que ya se han observado. guiar el crecimiento del sector. La evolución del futuro del trabajo, el aumento de la subcontratación inmobiliaria, los continuos flujos de capital, la forma cambiante de la urbanización, la aceleración de la tecnología y el compromiso con la sostenibilidad darán forma al panorama inmobiliario durante el resto de la década.